Un préstamo promotor cubre todo el ciclo de una promoción: desde la compra del suelo y las licencias hasta la ejecución de la obra y la entrega de las viviendas. Tras la recuperación postpandemia, el crédito a promoción en España se ha estabilizado y han emergido alternativas a la banca tradicional.
En mi paso por Deutsche Bank comprobé que un plan de negocio claro y un equipo técnico con experiencia cambian radicalmente la percepción de los comités de riesgo: no es lo mismo un expediente ordenado que uno improvisado.
Qué encontrarás en esta guía
– Cómo y cuándo se desembolsan los fondos, y cómo se controla el avance de la obra.
– Documentación que suelen exigir las entidades.
– Diferencias clave con una hipoteca residencial.
– Opciones para promotores con poca o nula trayectoria.
– Las métricas que más pesan en la decisión del banco: Loan to Value (LTV) y Loan to Cost (LTC).
Cómo se liberan los fondos y quién certifica la obra
Los préstamos a la promoción se desembolsan por tramos, ligados a hitos constructivos reales.
Normalmente se entrega una primera cantidad para la compra del suelo, licencias y primeros movimientos, y el resto se va liberando conforme la obra alcanza fases concretas: estructura, cerramientos, instalaciones y acabados, por ejemplo.
Para autorizar cada tramo interviene un técnico certificador —usualmente un aparejador o arquitecto técnico independiente— que constata el avance y emite un informe. Ese control protege al financiador y obliga al promotor a demostrar que los recursos se aplican según el presupuesto. Mantener planos visados, mediciones, presupuestos actualizados y justificantes de pago acelera las aprobaciones y evita fricciones innecesarias.
El papel de las certificaciones y los costes asociados
Las certificaciones son el motor operativo del préstamo. Antes de cada disposición, el banco revisa el informe independiente y, una vez conformado, libera el importe. Este proceso suele conllevar comisiones: de estudio, apertura y disposición, y a veces comisiones por saldo no dispuesto. Además, es recomendable incluir un colchón de contingencia —habitualmente entre el 10 % y el 15 % del presupuesto— para imprevistos.
Diferencias esenciales frente a una hipoteca
Una hipoteca suele financiar la adquisición de una vivienda ya terminada; el préstamo promotor, en cambio, financia la actividad constructiva. Su naturaleza es temporal: habitualmente hay un periodo de carencia durante la obra y la amortización comienza cuando se inician las ventas o cuando la promoción se refinancia. Por su complejidad operativa, los tipos de interés y los diferenciales suelen ser más altos que en producto residencial, y la due diligence requerida es más exhaustiva.
Plazos, tipos y costes habituales
– Plazos: es común ver carencias en obra de 18–36 meses y periodos de amortización posteriores de 24–48 meses, ajustables según el ritmo de ventas.
– Tipos: en banca tradicional predominan los intereses variables (índice + diferencial); en financiación alternativa los tipos son sensiblemente más altos.
– Costes: además de los intereses, hay comisiones de apertura, estudio, disposición y cancelación, y el coste real del proyecto incluye el presupuesto de obra y el colchón para contingencias.
Las métricas que pesan: LTV y LTC
Dos ratios condicionan en gran medida la capacidad de financiación:
– Loan to Value (LTV): relación entre el préstamo y el valor final estimado de las viviendas. Un LTV bajo reduce el riesgo del banco.
– Loan to Cost (LTC): relación entre el préstamo y el coste total del proyecto. Un LTC contenido indica que el promotor aporta parte significativa del coste, lo que mejora la financiación.
Alternativas para promotores sin trayectoria
Si no cuentas con historial, hay vías para acceder a financiación: apalancamiento mediante socios con experiencia, avales personales o patrimoniales, entradas en capital de inversores privados o acudir a plataformas de financiación alternativa que asumen mayor riesgo a cambio de rentabilidades superiores. En cualquier caso, la transparencia del proyecto y la solidez del equipo técnico suelen ser decisivas.
Consejos prácticos para acelerar aprobaciones
– Lleva la documentación completa y ordenada: planos visados, mediciones certificadas, presupuestos desglosados y justificantes de pagos.
– Define hitos constructivos realistas y tablas de certificación claras.
– Reserva una partida de contingencia y presenta escenarios conservadores de ventas.
– Si es posible, incorpora al expediente a un técnico con experiencia y reputación, eso pesa mucho ante los comités.
Qué encontrarás en esta guía
– Cómo y cuándo se desembolsan los fondos, y cómo se controla el avance de la obra.
– Documentación que suelen exigir las entidades.
– Diferencias clave con una hipoteca residencial.
– Opciones para promotores con poca o nula trayectoria.
– Las métricas que más pesan en la decisión del banco: Loan to Value (LTV) y Loan to Cost (LTC).0