El mercado inmobiliario español atraviesa un desequilibrio que afecta tanto a compradores como a la propia banca. Cada año se finalizan alrededor de 90.000 viviendas mientras que la creación de nuevos hogares supera los 250.000. Ante esta brecha, JP Morgan ha analizado el impacto que tendría duplicar la producción y alcanzar los 200.000 inmuebles terminados al año.
Impacto de una mayor oferta sobre el crédito hipotecario
Los analistas del banco estiman que, con esa cifra, el ritmo de crecimiento del crédito hipotecario podría ascender a niveles de doble dígito medio-alto lejos del 4 % actual. La lógica es directa: más viviendas disponibles facilitan la compra de primera residencia, lo que a su vez genera una mayor demanda de financiación. Según la conversación con Helena Beunza Ibáñez, presidenta de ASVAL, el impulso vendría de la combinación de nuevas construcciones y la recuperación gradual del comprador primerizo.
Obstáculos estructurales y propuestas de solución
El principal escollo es el tiempo de desarrollo. Desde la disponibilidad del suelo hasta la entrega del edificio pueden transcurrir entre siete y diez años, según el estudio de JP Morgan. Beunza sugiere reformar la planificación urbana, acelerar la tramitación de licencias y mejorar la coordinación entre administraciones autonómicas y locales. Algunas comunidades ya han empezado a simplificar estos procesos, lo que indica un movimiento positivo.
Financiación pública como catalizador
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 dotado con 7.000 millones de euros, junto al programa del ICO de vivienda asequible (12.250 millones, de los cuales 6.250 se destinan al desarrollo), representan una palanca importante. JP Morgan calcula que, sumando capital adicional, el paquete podría alcanzar los 14.000 millones y movilizar cerca de 23.000 millones con participación privada, con la meta de 15.000 viviendas al año. Esta inyección de fondos buscaría hacer de la vivienda asequible un activo atractivo para inversores institucionales.
Perspectivas para la próxima década
El banco sitúa el punto de inflexión a comienzos de la década de 2030. A nivel nacional, la expectativa es que la dinámica se mantenga paralela a las elecciones generales de 2027, pero a nivel regional y municipal ya se observan medidas que simplifican licencias y fomentan el alquiler asequible. Estas señales, combinadas con los instrumentos de financiación, generan un clima de optimismo controlado para el sector hipotecario español.
Situación paralela en Buenos Aires: estabilidad con presión hipotecaria
En la capital argentina, el mercado inmobiliario muestra una meseta de actividad con alrededor de 6.000 escrituras mensuales, según datos del Colegio de Escribanos. En agosto se registraron 6.055 compraventas, apenas un 0,1 % por encima de julio y un 1,09 % respecto a junio. Sin embargo, el número de operaciones financiadas con créditos hipotecarios cayó un 4,9 % frente a 2025, evidenciando una brecha entre la actividad de compraventa y la disponibilidad de crédito.
Durante los ocho primeros meses del año, se contabilizaron 41.583 escrituras, solo un 2,3 % menos que en el mismo período de 2025, lo que coloca a agosto entre los cinco mejores de los últimos 28 años. Magdalena Tato, presidenta del Colegio, interpreta estos datos como una señal de que la demanda de vivienda se mantiene sólida aunque el apoyo financiero sigue retrasado.
El rol del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS)
El Ministerio de Economía anunció una licitación del FGS que permite a bancos colocar hasta $2 billones en depósitos UVA, con la condición de que los préstamos no superen el 7,5 % de tasa y tengan un plazo mínimo de 15 años. La primera adjudicación, del 7 de septiembre, asignó $200.000 millones a 13 bancos. Aún así, el efecto de estas medidas no se reflejará inmediatamente en las escrituras, pues el proceso de crédito-hipoteca a compra puede tardar más de 60 días. Se espera que el impacto sea visible a partir del último trimestre del año.
En la provincia de Buenos Aires, la actividad se asemeja a la capital: 12.233 compraventas en agosto, con una caída interanual del 6 %. La tendencia indica que, aunque el número de transacciones se mantiene, la reducción del crédito hipotecario sigue siendo el principal desafío para alimentar el mercado.
Mientras que en España la apuesta se centra en acelerar la construcción y canalizar fondos públicos, en Buenos Aires la expectativa recae en la efectividad de los nuevos instrumentos del FGS para restablecer el vínculo entre compra y crédito.
