En los últimos años, el ecosistema de la inversión inmobiliaria ha experimentado una transformación notable, dejando de ser un dominio exclusivo de grandes patrimonios. Este cambio se debe en gran parte al auge delcrowdlending, un modelo definanciación colectivaque permite a pequeños inversores aportar capital para participar en proyectos inmobiliarios de gran envergadura.
En el contexto español, el crowdlending ha comenzado a ganar terreno. Según el informeThe Lending Property Telescope, elaborado por EY, en 2026 se destinaron más de 10.700 millones de euros a financiar el sector inmobiliario mayorista, con un 21% de este capital proveniente de fuentes alternativas a las tradicionales, como los bancos o grandes fondos.
Presencia creciente del crowdlending en el mercado español
ElI Observatorio de la financiación del sector promotor, realizado por KPMG, señala que entre un 2% y un 4% del capital invertido en proyectos de promoción inmobiliaria durante 2026 se recaudó mediante crowdlending.
Este dato resalta cómo este modelo se está consolidando en el panorama financiero de España.
Plataformas como Civislend
Una de las plataformas más destacadas en este ámbito esCivislend, que actúa como un puente entre promotores inmobiliarios que buscan financiamiento y ahorradores que desean invertir su capital de manera accesible. Con aportaciones mínimas de 250 euros, Civislend buscademocratizar la inversión inmobiliaria, permitiendo que cualquier persona pueda participar en proyectos que antes estaban reservados para grandes inversores.
La plataforma ofrece garantías a los inversores en caso de impago, tales como garantías hipotecarias y fianzas corporativas. La relación entre el préstamo y el valor del activo (loan to value) suele ser de alrededor del 50%. Esto significa que si Civislend presta un millón de euros, el activo en cuestión debe tener un valor de tasación de al menos dos millones. Así, si el promotor no cumple con la devolución del préstamo, se puede subastar el activo para recuperar la inversión.
Rentabilidad y proyecciones de Civislend
Desde su creación en 2017, Civislend ha financiado más de 150 proyectos en España y Portugal, captando más de 270 millones de euros. En 2026, la plataforma logró financiar más de 133 millones en 55 proyectos inmobiliarios, con una rentabilidad media anual del 11,06% en un plazo medio de 15 meses. Es importante mencionar que, aunque las rentabilidades pasadas son un indicativo del rendimiento, siempre existe elriesgo de pérdida de capital.
La duración promedio de los proyectos que maneja esta plataforma es de aproximadamente 15 meses, y las rentabilidades ofrecidas a los inversores suelen oscilar entre el 10% y el 13% anual. Sin embargo, es crucial recordar que estas rentabilidades no son garantizadas y están sujetas a variaciones en función del éxito del proyecto.
Retornos y reembolsos en Civislend
Hasta la fecha, Civislend ha reembolsado más de 70 millones de euros en más de 60 proyectos, con una media de ocho inversiones por cada usuario que ha apoyado sus iniciativas. Esta capacidad de reembolso es un indicador importante de la salud y efectividad del modelo de crowdlending en el sector inmobiliario español.
La prima de emisión en el crowdfunding inmobiliario
Además del crowdlending, es esencial abordar el concepto deprima de emisión, que se refiere al sobreprecio que se paga al adquirir nuevas acciones o participaciones en un proyecto. En el contexto del crowdfunding inmobiliario, esta prima puede ser utilizada para ajustar el valor de adquisición de las participaciones. Aunque no se considera un ingreso adicional en la inversión inicial, sí afecta la declaración de la ganancia patrimonial
Es importante tener en cuenta que, en el caso de que la prima de emisión exceda el valor de adquisición, únicamente tributa cuando se vende la participación. En este sentido, es fundamental que los inversores comprendan cómo estos detalles fiscales pueden influir en la rentabilidad real de sus inversiones.
En el contexto español, el crowdlending ha comenzado a ganar terreno. Según el informeThe Lending Property Telescope, elaborado por EY, en 2026 se destinaron más de 10.700 millones de euros a financiar el sector inmobiliario mayorista, con un 21% de este capital proveniente de fuentes alternativas a las tradicionales, como los bancos o grandes fondos.0