En el actual debate sobre acceso a la vivienda, la presión fiscal resulta ser el factor que más incide en el precio final que paga el comprador. El economista Fernando Trías de Bes ha puesto de relieve cómo, en una operación típica de vivienda nueva de 400.000 euros el Estado captura una parte del precio mucho mayor que el beneficio neto del promotor.
Para ilustrar su argumento, Trías de Bes describió una situación hipotética en la que la compañía constructora adquiere el suelo por 100.000 euros y destina alrededor de 150.000 euros a la obra. A ese subtotal se suman el IVA de los materiales, las licencias municipales y las cotizaciones a la Seguridad Social, conceptos que, según él, generan para la administración pública un ingreso cercano a los 148.000 euros, es decir, el 33 % del valor total de la vivienda.
Desglose del precio de una vivienda de 400.000 euros
El cálculo presentado muestra que, mientras el promotor asume los riesgos de la adquisición del terreno y la ejecución de la obra durante varios años, su margen de beneficio neto ronda apenas el 12 % del precio de venta. En contraste, el fisco no solo se lleva el IVA las tasas municipales y las cotizaciones sociales sino que también percibe el impuesto de transmisiones patrimoniales cuando la compra se realiza mediante financiación.
Si el comprador recurre a un préstamo hipotecario, el Estado suma a la ecuación los gravámenes sobre los intereses devengados por la entidad financiera, lo que eleva aún más la proporción de ingresos públicos provenientes de una sola operación inmobiliaria.
Impacto fiscal a nivel nacional
Al extrapolar el ejemplo a los 714.000 inmuebles vendidos en el último año, Trías de Bes estima que el conjunto de las administraciones ha recaudado cerca de 40.000 millones de euros. Esa cifra representa alrededor del 10 % de los ingresos totales del Estado, lo que evidencia una dependencia significativa del sector inmobiliario para el sostenimiento de las arcas públicas.
Implicaciones para los compradores jóvenes
El principal obstáculo para la adquisición de la primera vivienda no radica en la capacidad de sufragar la cuota mensual de la hipoteca, sino en amasar el ahorro inicial necesario para cubrir la entrada. Según Trías de Bes, una pareja joven que adquiere una casa de 400.000 euros necesita disponer de entre 70.000 y 80.000 euros en liquidez, una suma que supera ampliamente el poder de ahorro de la mayoría de los jóvenes que perciben salarios medianamente por debajo de los 2.400 euros mensuales.
Entre las propuestas para aliviar esa carga, el economista menciona la posibilidad de eliminar o reducir el impuesto de transmisiones patrimoniales y de ampliar las deducciones en el IRPF. Asimismo, sugiere mirarse a modelos internacionales como el irlandés, en el que el Estado devuelve hasta el 80 % del impuesto pagado en los tres años anteriores a la compra, facilitando así la acumulación del capital inicial.
En síntesis, la evidencia mostrada por Trías de Bes revela que el Estado es el principal beneficiario económico de la venta de viviendas percibiendo casi el triple que el promotor. Este desequilibrio fiscal no solo inflige una presión adicional sobre los compradores, sino que también condiciona la diná MiCA del mercado, al encarecer la oferta de viviendas asequibles para las nuevas generaciones.
Ante este panorama, cualquier intento de reformar la política de vivienda deberá enfrentar el reto de reducir la carga impositiva sin comprometer la sostenibilidad de los ingresos públicos, un equilibrio que, según el propio economista, requiere una revisión profunda del modelo tributario aplicado al sector inmobiliario.
