En el ámbito de las startups inmobiliarias, la transparencia se presenta como un elemento clave que, a menudo, se pasa por alto. En análisis anteriores, abordamos las Plataformas de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) y su regulación bajo la supervisión de la CNMV.
Sin embargo, surge una interrogante: ¿qué ocurre cuando nos alejamos de estas estructuras reguladas y nos adentramos en el universo de las startups Proptech?
Este análisis se centra en empresas como Domoblock, Hausera, Tokenized Green, Equalice y Brickstarter. Estas plataformas están revolucionando el sector inmobiliario gracias a la tecnología blockchain, que actúa como un registro contable seguro.
No obstante, operar fuera del marco regulador de las PSFP plantea serias dudas sobre la transparencia financiera.
La falta de regulación y sus consecuencias
Las startups Proptech, al no estar bajo el mismo régimen que las PSFP, no tienen la obligación de publicar información financiera o operativa de forma regular.
Esto genera un vacío significativo en la obligación legal de proporcionar datos. Aunque algunas de estas empresas son nuevas y pueden carecer de balances anuales, la transparencia no debería limitarse al cumplimiento normativo; debe ser un pilar fundamental para generar confianza en los inversores.
Riesgos asociados a la falta de transparencia
Una de las preocupaciones más relevantes es el riesgo de la caja única, que puede provocar un efecto dominó. En el sector del crowdlending inmobiliario, la mayoría de las plataformas reguladas utilizan Sociedades Vehículo (SPV) para cada operación, lo que ayuda a mitigar riesgos. Sin embargo, muchas startups Proptech estructuran sus proyectos directamente desde la matriz, lo que puede concentrar el riesgo y poner en peligro la inversión.
Cuando los proyectos se agrupan en la sociedad matriz, el riesgo de que una mala inversión afecte a todas las operaciones aumenta drásticamente. Sin auditorías ni balances claros, no es posible determinar la salud financiera de la matriz ni si los capitales recaudados se están utilizando para cubrir pérdidas de proyectos fallidos. En este contexto, la falta de información puede resultar en pérdidas significativas para los inversores.
El papel de las Sociedades Vehículo
En algunas startups, el modelo de operación incluye un doble rol en el que la plataforma actúa como prestamista y prestataria. Aunque esto puede ofrecer cierta separación de riesgos, no mejora la posición del inversor. Estos siguen siendo considerados acreedores subordinados, y las garantías suelen permanecer bajo control de la plataforma, lo que limita el acceso directo a medidas de protección.
Documentación y verificación de activos
Un aspecto crítico que se debe considerar es la documentación asociada a los activos. A menudo, los inversores reciben información basada en estimaciones y fotografías, pero carecen del contrato de compra inicial. Sin poder verificar las condiciones de adquisición de los activos, es difícil confiar en las proyecciones de rentabilidad. Además, tras la finalización del proyecto, es fundamental obtener el contrato de venta o las escrituras que certifiquen el precio final.
Otro punto importante son las desviaciones presupuestarias. Al inicio, se presentan presupuestos detallados, pero rara vez se ofrecen informes finales que comparen el presupuesto con la realidad. Esto lleva a preguntas cruciales: ¿se respetó el presupuesto original? ¿Se aplicaron penalizaciones por retrasos? Sin un análisis comparativo, la eficiencia de la gestión se convierte en un misterio.
La buena fe como base de la inversión
La falta de regulación ha llevado a que muchos inversores confíen en la buena fe de las startups. Sin embargo, esta confianza no debería ser la única base para la inversión. La situación actual demanda que las startups se autoimpongan estándares de transparencia que superen los requisitos legales para fomentar la confianza del inversor.
Si usted es inversor en plataformas como Domoblock, Hausera o Brickstarter, no dude en solicitar información. Pregunte por los contratos, revise los balances y exija claridad en las operaciones. En un entorno donde la regulación es escasa, la diligencia debida recae en nosotros.
Un futuro con más transparencia
Este análisis se centra en empresas como Domoblock, Hausera, Tokenized Green, Equalice y Brickstarter. Estas plataformas están revolucionando el sector inmobiliario gracias a la tecnología blockchain, que actúa como un registro contable seguro. No obstante, operar fuera del marco regulador de las PSFP plantea serias dudas sobre la transparencia financiera.0