La escasez de vivienda y las restricciones tradicionales de crédito han impulsado modelos alternativos de financiación. Para SodaCrowd, representada por su Chief Financial Officer Carlos Breva, el crowdlending inmobiliario se presenta como una solución práctica: permite a inversores participar en proyectos reales desde importes reducidos y aporta capital donde los promotores tienen dificultades para acceder a créditos bancarios.
La empresa opera principalmente en España como intermediaria entre promotores e inversores, y forma parte de un grupo internacional con experiencia en promoción, gestión de activos y fondos de deuda. Ese respaldo técnico nutre el proceso de evaluación, aunque en territorio nacional su rol se limita a la originación y estructuración de operaciones para su oferta en la plataforma.
Un vacío estructural en la oferta de vivienda
El crecimiento del crowdlending no es casual: existe un déficit significativo de vivienda que el mercado no está cubriendo. Según análisis citados por Breva, hay, aproximadamente, un déficit cercano a un millón de viviendas y la necesidad anual se sitúa en torno a 200.000 unidades, ritmo que no se alcanza en la práctica.
Esa brecha genera demanda de nuevas promociones y, simultáneamente, un punto de fricción cuando se busca financiación tradicional.
Uno de los obstáculos clave es el requisito previo de los bancos: los promotores deben aportar alrededor del 40% de los costes iniciales antes de que la entidad bancaria complete su aportación. Es en ese tramo de financiación, intermedio y crítico para que los proyectos avancen, donde SodaCrowd detecta la mayor oportunidad para desplegar capital mediante préstamos participativos y operaciones de equity selectivas.
Estructura, análisis y control del riesgo
La evaluación de cada proyecto en la plataforma sigue una metodología en tres fases: primero se examina al promotor, valorando su solvencia y trayectoria; después se realiza un análisis técnico, urbanístico, legal y financiero del activo; y finalmente se someten las cifras a simulaciones de estrés para testear escenarios adversos como retrasos, sobrecostes o caídas en la venta.
Análisis del promotor y del proyecto
El estudio del promotor incluye la comprobación de antecedentes y la capacidad de ejecución, mientras que el análisis del proyecto incorpora informes externos cuando procede. Esa combinación de recursos internos y terceros permite una valoración más rigurosa del riesgo de crédito y de la viabilidad operativa del activo en venta o en construcción.
Simulación de escenarios y límites de seguridad
Las pruebas de estrés buscan respuestas ante hipótesis negativas: retrasos en obra, aumentos de coste y caídas en la demanda. En operaciones de deuda la intención es mantener el loan to value (LTV) por debajo del 70% y contar con garantía hipotecaria de primer rango, lo que ofrece un colchón adicional para el inversor. En inversiones en equity, la participación se articula a través de sociedades vehículo constituidas para cada proyecto, limitando la exposición del inversor a la operación concreta.
Rentabilidad, plazos y perfil del inversor
Las cifras que atraen a muchos inversores distinguen claramente deuda y equity. En deuda inmobiliaria, las rentabilidades oscilan entre el 10% y el 14% anual, con plazos típicos de 12 a 24 meses; SodaCrowd indica una media en torno al 12,5%. En equity, la expectativa de TIR es mayor —por encima del 15% y, en muchos casos, cercana al 20%—, con horizontes entre 20 y 35 meses y un objetivo de retornos sobre el capital invertido que puede superar el 40%-45% en el conjunto de la operación.
Estos rasgos convierten a la deuda privada inmobiliaria en una alternativa atractiva para inversores minoristas que buscan rentabilidad con un respaldo real, y también para carteras institucionales que buscan activos menos correlacionados con la renta variable.
Transparencia, proceso digital y posicionamiento del modelo
La experiencia para el usuario es totalmente digital: registro en la plataforma, realización de un test de idoneidad obligatorio por la normativa y acceso a la documentación de cada proyecto. Desde el inicio, el inversor dispone de información sobre el activo, la estructura financiera, el calendario y la rentabilidad neta ofertada, ya que los costes del servicio son asumidos por el promotor y la plataforma cobra un fee a quien origina la operación.
Comparado con otros mercados, el espacio para la financiación alternativa en España todavía tiene recorrido. Mientras que en países como Estados Unidos la alternativa puede superar una gran parte del total en real estate, en España la penetración es más limitada —y por tanto, con mayor margen de crecimiento—. Para Breva, no se trata de una moda pasajera sino de una respuesta estructural a la necesidad de vivienda y al estrechamiento del crédito bancario.
La combinación de análisis riguroso, estructuras conservadoras y transparencia en el proceso es, según SodaCrowd, la fórmula para convertir esa necesidad en una oportunidad para inversores particulares e institucionales.