El acceso a una vivienda asequible es uno de los retos estructurales más relevantes del mercado inmobiliario en España. A pesar de la existencia de liquidez y un marcado apetito inversor, la capacidad de producir vivienda nueva topa con obstáculos que no son puramente financieros: la principal barrera es la falta de suelo finalista y la incertidumbre urbanística.
En los últimos foros sectoriales se ha puesto de manifiesto que, para transformar capital disponible en casas reales, hacen falta tres elementos simultáneos: materia prima urbanística, estabilidad regulatoria y estructuras de financiación que combinen deuda bancaria, financiación alternativa y equity.
Sin esos ingredientes, los proyectos no se ponen en carga y la oferta no crece.
Por qué la liquidez no equivale a más vivienda
La banca está en mejores condiciones de asumir riesgo que en ciclos anteriores; sin embargo, la normativa prudencial (por ejemplo la implementación de Basilea III y la transposición de CRR3) y la necesidad de modelos de riesgo adecuados limitan la velocidad de concesión de crédito promotor.
Además, cuando el suelo todavía está en fase de desarrollo urbanístico, la visibilidad del proyecto es baja y las entidades financieras tradicionales tienden a no financiarlo.
El resultado es un contraste: hay demanda y ahorro disponible, pero los proyectos viables quedan bloqueados por la ausencia de suelos con licencia o sin procesos administrativos largos. Se estima que para desarrollar 100.000 viviendas asequibles hacen falta alrededor de 12.000 millones de euros en financiación y entre 6.000 y 8.000 millones en equity. Esos importes ponen de relieve que el problema no es solo dinero, sino la capacidad de desplegarlo en proyectos con visibilidad.
El papel de la financiación alternativa y el equity
En los tramos donde la banca se retrae, la financiación alternativa (fondos de deuda privada, plataformas reguladas y estructuras híbridas) actúa como complemento. Aunque su coste suele ser superior al bancario, permite cubrir fases de mayor riesgo, como la adquisición de suelo en desarrollo o promociones con mayores ratios de apalancamiento.
Los instrumentos alternativos no compiten con la banca sino que la complementan: entran en momentos distintos del ciclo del proyecto y, en muchos casos, posibilitan que promociones que no habrían arrancado avancen. No obstante, la dependencia excesiva de este capital puede encarecer la promoción si no se combina con capital paciente y medidas públicas que reduzcan la incertidumbre.
Equilibrio entre deuda y equity
La vivienda asequible genera flujos operativos ajustados, que en muchos casos apenas cubren el servicio de la deuda. Por eso resulta clave diseñar estructuras financieras creativas que mezclen préstamos, cuasi equity y participaciones minoritarias que permitan soportar periodos iniciales de tensión de caja. Además, la existencia de capital público como cofinanciador o avalista mejora la viabilidad de operaciones de mayor escala.
Actualización regulatoria necesaria
Los expertos reclaman modernizar los marcos de crowdfunding y los límites regulatorios que datan de años atrás para adaptar estos vehículos al tamaño de los retos actuales. Una regulación eficaz debe permitir que la financiación alternativa opere con transparencias y límites adecuados sin asfixiar su capacidad de intervenir en fases tempranas.
Acciones públicas e industrialización como palancas
Para romper el cuello de botella del suelo hacen falta políticas activas: promoción de suelos públicos finalistas, incentivos fiscales para liberar stock urbanístico y seguridad jurídica que dé visibilidad al capital a largo plazo. El capital público también juega un papel decisivo mediante avales, préstamos a largo plazo y participación en fondos público-privados.
Paralelamente, impulsar la industrialización de la construcción aparece como una palanca para aumentar productividad y reducir plazos. Financiar fábricas, cadenas de suministro y tecnologías off-site con instrumentos que incluyan períodos de carencia largos y vencimientos amplios puede hacer más eficientes los costes de producción y escalar la oferta en menor tiempo.
Hipotecas y medidas para la demanda
Del lado de los hogares, productos como la hipoteca mixta y programas de aval público facilitan la compra a familias con empleo estable pero ahorro limitado. Estas medidas alivian parcialmente la tensión para rentas medias, aunque no corrigen por sí solas el desajuste estructural entre salarios y precios.
Conclusión: combinar soluciones para desbloquear la oferta
En síntesis, la disponibilidad de capital no es el principal freno: el verdadero problema es la escasez de suelo maduro, la complejidad administrativa y la falta de modelos financieros que permitan absorber la incertidumbre inicial. Solo una estrategia que combine política pública activa, financiación mixta y industrialización podrá traducir la liquidez en viviendas asequibles y reducir la presión alcista sobre los precios.
Si no se actúa en esos frentes, la consecuencia será una continuidad en el aumento de precios y una mayor exclusión financiera y social para colectivos con ingresos más bajos, limitando además la capacidad del mercado laboral para incorporar talento que necesita una vivienda accesible.