El sector inmobiliario en España está viviendo un cambio significativo. Las proyecciones apuntan a un incremento del 43% en la inversión en promoción inmobiliaria en los próximos cinco años. Según el primer Observatorio de la financiación del sector promotor, elaborado por Urbanitae junto a KPMG, se espera que para 2030 se superen los 50.000 millones de euros en inversión.
En 2025, la inversión alcanzó los 35.000 millones de euros. De esta cifra, entre un 22% y un 24% provino de aportaciones de capital, que incluyen tanto el capital de los promotores como el equity de financiadores alternativos. La mayor parte, entre un 76% y un 78%, se financió a través de deuda, proveniente de entidades bancarias y otros inversores alternativos.
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La evolución de las fuentes de financiación
Históricamente, la banca ha dominado el financiamiento del sector inmobiliario. Sin embargo, se prevé una disminución en su participación. Para 2030, se estima que la banca representará entre un 51% y un 53% del total de la financiación.
Por su parte, los financiadores alternativos incrementarán su participación hasta un 40%, lo que se traduce en entre 18.500 y 20.000 millones de euros.
El rol de los financiadores alternativos
En el marco de la financiación alternativa, se proyecta que las plataformas de crowdfunding y crowdlending aporten alrededor de 1.000 millones de euros.
Este cambio refleja una tendencia hacia un sistema más flexible y resiliente, donde los promotores buscan diversificar sus fuentes de capital y asegurar la continuidad de sus proyectos.
Diego Bestard, CEO de Urbanitae, enfatizó que la financiación alternativa se está consolidando como un pilar fundamental en el nuevo ciclo de inversión en el sector, proporcionando mayor agilidad y operando como un nexo entre el capital y el crédito tradicional.
Mercados anglosajones como ejemplo
El informe ofrece una perspectiva internacional, destacando que los mercados anglosajones lideran en la diversificación de capital en el sector inmobiliario. En el Reino Unido, la financiación alternativa ya representa el 40% de la inversión en promoción inmobiliaria, mientras que en los Estados Unidos alcanza el 50%.
En contraste, en Europa continental y particularmente en España, la banca sigue siendo predominante, aunque el papel de los fondos de deuda y otros vehículos alternativos está en ascenso.
Desafíos y oportunidades en el sector
La situación actual del sector está marcada por varios desafíos, como la escasez de obra nueva, que podría presionar los precios al alza. Se esperan aumentos del 3% anual si no se mejora la oferta y se agilizan los trámites administrativos. Además, la lenta tramitación de procesos urbanísticos, que pueden extenderse más de 24 meses, representa un obstáculo significativo.
En cuanto a la vivienda asequible, España presenta un panorama limitado, con solo un 3,3% de su parque de vivienda destinado a este fin, en comparación con el 8% de media en Europa. Esta situación resalta la urgente necesidad de una mayor coordinación interadministrativa para ampliar la oferta de vivienda accesible.
Perspectivas de futuro
El crecimiento en el sector de la promoción inmobiliaria entre 2025 y 2030 se sustentará en la mejora económica y el aumento de hogares, que se proyecta crecerán en más de dos millones de habitantes. Sin embargo, el encarecimiento de materiales y la falta de mano de obra cualificada seguirán planteando retos significativos para el sector.
El Observatorio de la financiación del sector promotor busca ofrecer una visión integral de la evolución de los flujos de capital y los márgenes del mercado. Su análisis se basa en datos recopilados de promotores, entidades financieras y fondos de inversión, complementados con entrevistas a expertos del sector.
En 2025, la inversión alcanzó los 35.000 millones de euros. De esta cifra, entre un 22% y un 24% provino de aportaciones de capital, que incluyen tanto el capital de los promotores como el equity de financiadores alternativos. La mayor parte, entre un 76% y un 78%, se financió a través de deuda, proveniente de entidades bancarias y otros inversores alternativos.0
