Al alquilar una vivienda o ser copropietario junto a una pareja de hecho la mayoría de los inquilinos y convivientes asume que su situación es estática. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla mecanismos que pueden cambiar radicalmente el panorama cuando el propietario decide vender el piso, cuando uno de los miembros fallece sin testamento o cuando la descripción registral de una finca no refleja la realidad del terreno. Este artículo reúne tres temáticas que, aunque parezcan dispares, comparten un hilo conductor: la necesidad de conocer los derechos y los trámites que la legislación ofrece para evitar sorpresas desagradables.
El tanteo y el retracto como escudo del inquilino
Si tu casero anuncia la venta del inmueble, la ley te otorga el derecho de tanteo. Según el artículo 25.2 de la LAU, el arrendatario tiene prioridad para comprar la vivienda antes que cualquier tercero, siempre que no haya renunciado a este derecho en el contrato. La notaría debe constar en la escritura que la vivienda está alquilada y notificar al inquilino, de forma fehaciente, el precio y las condiciones esenciales. Transcurridos 30 días naturales el arrendatario decide si ejerce el tanteo y adquiere la propiedad bajo los mismos términos anunciados.
En caso de que el propietario omita la notificación o no cumpla los requisitos legales, se activa el retracto. El artículo 25.3 permite al inquilino reclamar la adquisición una vez que la venta se ha concretado, disponiendo igualmente de 30 días naturales para ejercer este derecho. Tanto el tanteo como el retracto buscan equilibrar la posición del arrendatario, garantizando una oportunidad real de compra antes o después de la transmisión del título.
Herencia y pareja de hecho el vacío legal sin testamento
Muchas parejas conviven bajo la figura de pareja de hecho creyendo que, al igual que los matrimonios, están protegidas sucesoriamente. La realidad es distinta: salvo en comunidades autónomas como País Vasco, Cataluña, Galicia y Baleares, la legislación trata a los miembros de una pareja de hecho como solteros. Si uno de ellos fallece sin haber otorgado testamento, la herencia no pasa automáticamente al superviviente; los bienes pueden quedar en manos de descendientes, parientes colaterales o incluso del Estado. La falta de una disposición testamentaria deja al compañero sin derecho a la mitad de la vivienda ni a otros activos adquiridos en común.
Para evitar esta situación, la recomendación es doble: registrar la unión como pareja de hecho y redactar un testamento que estipule la transmisión de los bienes al cónyuge no matrimonial. La inscripción garantiza, en la mayoría de comunidades, la aplicación de reducciones y bonificaciones sucesorias equivalentes a las de los matrimonios. Sin el registro, por mucho testamento que exista, el beneficio fiscal desaparece y la sucesión se rige por las reglas generales del Código Civil.
Regularización de fincas antiguas: expediente de representación gráfica y el papel del Catastro
En el ámbito rural es frecuente encontrar fincas cuyos linderos aparecen desactualizados en la escritura y en el Registro de la Propiedad mientras que el Catastro muestra la superficie real. Este desfase, que puede remontarse a décadas, no impide la venta ni la gestión, pero sí genera incertidumbre. La solución reside en el expediente de representación gráfica un procedimiento que permite armonizar la descripción registral con la información catastral vigente.
El proceso implica presentar al registro los planos actuales, notificar a los propietarios colindantes y esperar a que, en un plazo razonable, se incorpore la nueva representación gráfica. Si la superficie catastral ha permanecido sin cambios durante años y no existen conflictos vecinales, la actualización suele ser ágil y sin costes excesivos. La clave está en contar con una descripción fiel del terreno y con la documentación del Catastro como respaldo.
