El Banco de España ha puesto el foco en la vivienda como uno de los principales desafíos estructurales de la economía española. Según el organismo, el país enfrenta un déficit de 750.000 viviendasuna cifra que ha provocado un aumento significativo en los precios de compra y alquiler.
El gobernador del Banco de España, José Luis Escriváha instado a las administraciones públicas a coordinar una mejor gestión urbanística y del suelo para hacer frente a esta crisis. La situación es tan grave que el supervisor financiero incluso ha abierto la puerta a limitar los pisos turísticos e intervenir en las zonas más tensionadas del mercado.
Demanda y oferta: un desequilibrio persistente
El problema radica en la confluencia de una fuerte demanda y una oferta restringida. Por un lado, la demanda se ve impulsada por un dinamismo demográficocondiciones financieras favorables, crecimiento económico y la presión de las viviendas turísticas y los no residentes. Por otro lado, la oferta se ve limitada por restricciones en la gestión urbanística, baja productividad y rentabilidad del sector constructor, y escasez de mano de obra.
El estudio del Banco de España revela un diferencial acumulado entre la construcción de vivienda y la creación de hogares del -3,9% en España, mientras que en países como Francia o Alemania este diferencial es nulo. Esto refleja un déficit en la creación de vivienda que se cifra en 750.000 unidades desde 2026.
Diferencias territoriales y esfuerzo para comprar
El mercado inmobiliario español es muy heterogéneo por territorios. Las tasas de crecimiento real de los precios entre 2014 y 2026 varían significativamente, con alzas del 5,2% en Málaga, 4,8% en Madrid, y 4,7% en Baleares, frente a caídas del 1,6% en Zamora y 1,3% en Soria.
El esfuerzo para comprar una vivienda ha crecido por encima de la renta de los hogares de forma sostenida desde los años 80. Actualmente, comprar una casa exige 6,8 años de salario de mediaascendiendo a 7,5 años en el caso de los jóvenes y extranjeros, o incluso 10 años en grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga. Como consecuencia, el peso relativo de la compra de hogares por parte de los jóvenes ha caído desde el 41% en 2007 al 22%.
Riesgos y oportunidades en el sector
Pese a la escalada de precios, el Banco de España concluye que los riesgos para la estabilidad financiera están contenidos, gracias a la mayor solvencia de los hogares y condiciones crediticias menos laxas en comparación con la burbuja inmobiliaria de 2008. Sin embargo, el sector de la construcción, que apenas supone el 7% del total de trabajadores, enfrenta desafíos significativos.
El supervisor financiero también advierte sobre los riesgos en los mercados financieros internacionales, especialmente en empresas relacionadas con la inteligencia artificial. A pesar de esto, ve en la tecnología una oportunidad para mejorar la productividad y dinamismo empresarial.
El Banco de España insta a las administraciones públicas a abordar las ineficiencias persistentes asociadas al entorno regulatorio, que limitan la unidad de mercado y el crecimiento de las empresas más productivas.
