La última publicación de resultados de Merlin Properties ha generado un movimiento bursátil moderado, aunque el fondo del informe revela avances relevantes. Analistas como UBS observan que la compañía está operando con intensidad en sus negocios habituales y, al mismo tiempo, activando nuevas palancas de crecimiento vinculadas a la digitalización y la demanda de capacidad tecnológica. Este cambio de percepción ha puesto el foco en el potencial de los centros de datos como pieza central del plan estratégico, sin perder de vista la solidez operativa de su cartera tradicional.
En paralelo, el mercado valora positivamente la reducción del riesgo financiero tras movimientos corporativos pensados para financiar la expansión en infraestructura tecnológica. La combinación de prealquileres acelerados y una estructura de deuda más defensiva ha incrementado el interés entre inversores institucionales que buscan exposición a activos con flujos estables y crecimiento vinculado a la inteligencia artificial y los servicios en la nube. A continuación examinamos las métricas clave y el impacto esperado en caja y valoración.
El empuje de los centros de datos
La apuesta de Merlin por los centros de datos empieza a mostrar resultados comerciales medibles: según GVC Gaesco, ya está alquilado el 35% de la capacidad de las dos primeras fases, es decir, 112 MW IT de un total de 318 MW IT. Además, otros 128 MW se encuentran en negociaciones avanzadas, lo que sugiere que la ocupación continuará creciendo en los próximos trimestres. Este ritmo de contratación mejora las expectativas de ingresos recurrentes y posiciona a Merlin como actor relevante en un mercado con barreras de entrada elevadas y demanda estructural.
Activos clave y calendario de generación de caja
Entre los proyectos que destacan figura el activo de Getafe, donde ya se han firmado 20 MW IT con un proveedor de nube y dos hiperescaladores, y que la compañía estima comenzará a generar caja a partir del cuarto trimestre de 2026. Por su parte, el centro BIO-ARA 02 en Bilbao está completamente prealquilado antes de su entrega y se perfila como el mayor centro de datos de España con una capacidad potencial de 300 MW. Estos hitos anticipados permiten valorar mejor el efecto sobre ingresos futuros y la contribución al Ebitda.
Proyecciones económicas y contribución de ingresos
Con contratos y precontratos en cartera, los analistas empiezan a poner cifras a la entrada de renta. GVC Gaesco proyecta que la primera fase aporte 66 millones de euros en rentas durante 2026 y que aumente hasta 97 millones de euros en 2027. La segunda fase, por su parte, estaría generando caja desde enero de 2027. Estas estimaciones muestran un calendario de monetización escalonado que depende de la entrega de obra, la conversión de negociaciones avanzadas y la firmeza de la demanda por parte de grandes clientes tecnológicos.
Riesgos y variables a vigilar
Pese a las previsiones optimistas, conviene monitorizar variables como los plazos de entrega, posibles desviaciones en costes de construcción y la concreción de clientes finales. El ciclo económico y la evolución de la inversión en capacidad digital por parte de grandes plataformas también influirán en la velocidad de ocupación. Aun así, la existencia de contratos firmes y el interés de hiperescaladores mitigan parte del riesgo comercial.
El negocio tradicional y la fortaleza del balance
Mientras los centros de datos captan la atención, la actividad inmobiliaria clásica de Merlin sigue mostrando datos operativos sólidos. Las rentas brutas aumentaron un 10% en el trimestre hasta situarse en 146 millones de euros, impulsadas por crecimiento orgánico e inversiones previas. Los centros comerciales mantienen su buen comportamiento: las ventas de los inquilinos subieron un 10,3% interanual y la afluencia creció un 1,5%. En oficinas, la compañía aprovecha la resiliencia del mercado madrileño, mientras que el segmento logístico continúa en positivo aunque con cierto enfriamiento respecto a periodos anteriores.
Balance y reducción del apalancamiento
Una ampliación de capital ejecutada en marzo para financiar la tercera fase de centros de datos ha contribuido a mejorar la estructura financiera. La deuda neta se situó en 3.212 millones de euros, un descenso del 14% respecto a diciembre, y la ratio LTV cayó hasta el 24,4% desde el 28,9%. Merlin también mantiene el 100% de su deuda a tipo fijo, con un coste medio del 2,7%, lo que ofrece protección frente a la volatilidad de los tipos. Entidades como Renta 4 consideran que esta mejora del balance es clave y anticipan una reacción bursátil ligeramente positiva.
En conjunto, el escenario para Merlin combina la estabilidad del negocio inmobiliario tradicional con un crecimiento potencial significativo en centros de datos. La confirmación de contratos y la materialización de ingresos previstos en 2026 y 2027 serán determinantes para que los inversores evaluen una revalorización sostenida. A corto plazo, los resultados evidencian una transición estratégica que reduce riesgos financieros y abre nuevas fuentes de generación de caja; a medio plazo, la ejecución será la variable que marque la distancia entre expectativas y realidad.
