El Real Decreto-ley 26/2026, publicado el 29 de septiembre, introduce un régimen fiscal específico para las viviendas destinadas al turismo. A partir del 1 de diciembre, cualquier arrendamiento que no supere los 30 días quedará sujeto al tipo reducido del IVA del 10 %, siempre que el propietario no ofrezca servicios típicos de la hostelería, como limpieza diaria o restauración.
Esta medida convierte al alquiler turístico en un negocio gravado y elimina la exención que anteriormente benefició a los arrendadores que superaran los 31 días. La medida forma parte de un intento más amplio de frenar la fuga de viviendas del mercado residencial tradicional hacia usos más lucrativos pero menos sociales.
Nuevo marco fiscal para el alquiler turístico
El impuesto del IVA al 10 % se aplicará a cualquier contrato de temporada que no supere el mes, sin importar la duración pactada entre arrendador e inquilino. Cuando la vivienda sea la residencia habitual del propietario, la tributación quedará exenta, tal y como establece el texto aprobado por el Consejo de Ministros.
Para evitar fraudes, el decreto obliga a que el contrato de alquiler indique expresamente el motivo de la cesión temporal. Si la relación de arrendamiento se prolonga más de un año sin una justificación válida, el contrato será reclasificado como alquiler de vivienda habitual. Asimismo, en los casos de arrendamiento por habitaciones o estancias parciales, el total de las rentas percibidas no puede superar lo que se cobraría por el alquiler completo del inmueble.
Recargos de IBI en municipios tensionados
Los ayuntamientos de zonas catalogadas como de mercado residencial tensionado –por ejemplo, A Coruña, Santiago de Compostela y otras áreas con alta demanda de vivienda– podrán añadir un recargo al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para los inmuebles destinados al turismo. El incremento básico es del 50 % sobre la cuota líquida, pero puede escalar al 100 % cuando el propietario posee dos o tres pisos turísticos y al 150 % cuando la cartera supera las cuatro unidades.
Esta potestad se ejercerá mediante ordenanza fiscal municipal, que deberá especificar los criterios de aplicación y los plazos de pago. Además, el decreto prevé un recargo general para viviendas declaradas vacías, con el objetivo de incentivar su puesta en el uso residencial y reducir la escasez habitacional.
Impacto económico y social
Según datos de la asociación Hosteltur, el negocio de plataformas como Airbnb o Booking rondó los 2 100 millones de euros en 2022. El nuevo gravamen al 10 % de IVA podría generar una recaudación considerable, reforzando los fondos destinados a vivienda protegida. Paralelamente, el Gobierno ha reducido el IVA de la construcción de viviendas de protección oficial al 4 % y ha incrementado el impuesto a las SOCIMI al 25 % de sus beneficios, con posibles reducciones si destinan parte de su cartera al alquiler asequible.
