El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) permite restar ciertos gastos vinculados a la generación de rendimientos por alquileres. Entre ellos destacan los intereses y demás gastos de financiación así como los gastos de conservación y reparación del bien arrendado. Para poder aplicar estas deducciones, es indispensable respetar la correlación entre los gastos y los ingresos obtenidos durante el ejercicio fiscal.
En los siguientes apartados se detallan los supuestos de deducibilidad, los momentos en que pueden aplicarse y los límites máximos que impone la normativa, con referencia a los artículos 23.1 a) 1º de la Ley del IRPF y 13 a) del Reglamento.
Intereses y demás gastos de financiación
Se consideran deducibles los intereses pagados por capitales ajenos destinados a la compra, mejora o ampliación de un inmueble que se destine al alquiler. El alcance incluye también los intereses vinculados a la adquisición de derechos de uso o disfrute. Un caso frecuente es la prima del seguro de vida exigido por la entidad financiera como condición para conceder el préstamo; su contratación debe ser obligatoria, de modo que la falta de este seguro impida la obtención del crédito.
Momento de la deducción
La deducción solo es viable durante el período del año fiscal en que la vivienda permanezca efectivamente arrendada. Por ello, los intereses generados antes de la firma del contrato de arrendamiento no pueden ser descontados. La regla se opera de forma prorrateada: se calcula la parte proporcional del gasto correspondiente a los días en que el inmueble estuvo alquilado.
Exclusiones por cláusulas suelo
Los intereses pagados bajo cláusulas suelo que se hubieran satisfecho en 2025 y que, antes del 30 de junio de 2026, sean devueltos mediante acuerdo con la entidad, sentencia judicial o laudo arbitral, no podrán considerarse gasto deducible. Esta limitación se recoge en el capítulo 2 de la normativa.
Gastos de conservación y reparación
Los costes destinados a mantener el inmueble en condiciones normales de uso también son deducibles. Se incluyen actividades como la pintura, el repaso o la reparación de instalaciones, así como la sustitución de elementos esenciales (calefacción, ascensor, puertas de seguridad, etc.). En cambio, las partidas que supongan una ampliación o mejora del bien, que aumentan su valor de adquisición, deben amortizarse y no son deducibles como gasto corriente.
Correlación con ingresos
Para que los gastos de conservación y reparación sean deducibles, deben existir rendimientos íntegros del capital inmobiliario durante el mismo ejercicio. Si el contribuyente incurre en dichos gastos antes de haber percibido ingresos por alquiler, podrá diferir la deducción a los cuatro años siguientes, respetando cada año el límite legalmente establecido.
Gastos previos al arrendamiento
Cuando se realicen obras de reparación con la única finalidad de poner el inmueble en condiciones de alquiler, los gastos realizados antes de la firma del contrato pueden considerarse deducibles, siempre que no se haya disfrutado el bien de forma personal. Si en el año de los gastos no se generan ingresos, el importe podrá compensarse en los cuatro ejercicios posteriores, siempre que el total anual de deducción no supere los rendimientos obtenidos.
Límites y compensación de deducciones pendientes
El importe total que se puede deducir, sumando intereses, gastos de financiación, conservación y reparación, no podrá superar los rendimientos íntegros obtenidos por cada bien o derecho en el mismo ejercicio. El exceso es arrastrable a los cuatro años siguientes, sin que en ningún año la suma de deducciones supere los rendimientos del periodo.
Aplicación de saldos de ejercicios anteriores
Los importes pendientes de deducir de los ejercicios 2021 a 2024 deben aplicarse primero en la declaración de 2025, con prioridad sobre los gastos del mismo año. En la declaración, la casilla [0104] recoge el total deducido, la casilla [0107] indica la parte correspondiente al año en curso, y la casilla [0108] muestra el saldo que quedará pendiente para los cuatro ejercicios siguientes.
Varios contratos sobre un mismo inmueble
Si durante el año se gestionan varios contratos de arrendamiento para el mismo inmueble, el límite máximo de deducción se calcula considerando la suma de los gastos pagados y los ingresos íntegros obtenidos en total. En algunos casos, la cantidad deducible por un contrato concreto podría superar los ingresos de ese contrato, siempre que el límite global no se exceda.
La correcta aplicación de la normativa requiere identificar el período de alquiler, comprobar la existencia de rendimientos, respetar los límites anuales y gestionar adecuadamente los saldos pendientes. Un control riguroso de estos aspectos permite optimizar la carga fiscal sin incurrir en errores que podrían ser sancionados por la Agencia Tributaria.
