El Ejecutivo autonómico ha cerrado un acuerdo para la adquisición del derecho de superficie que ostentaba la socimi Testa Residencial, vinculada al fondo estadounidense Blackstone sobre las 510 viviendas situadas en el barrio de Benta Berri de San Sebastián. La operación, confirmada el 20 de octubre de 2026, se sitúa en torno a los 100 millones de euros lo que equivale a una media aproximada de 196.000 euros por vivienda.
Con esta compra el Gobierno Vasco pretende reunir de nuevo bajo una misma titularidad pública el suelo —que ya era suyo— y las viviendas garantizando la permanencia de la calificación como vivienda de protección pública y el mantenimiento del régimen de alquiler protegido para las familias que habitan en la promoción.
Detalles económicos y jurídico-administrativos de la operación
La fórmula empleada es la adquisición del derecho de superficie que Testa conservaba sobre las viviendas; dicho derecho estaba vigente hasta 2069 y fue transmitido por la socimi vinculada a Blackstone. El importe aproximado de la transacción —100 millones de euros— sitúa el precio medio en 196.000 euros por vivienda una cifra cercana a los valores de vivienda protegida y alejada de los precios de mercado libre.
La firma del contrato de compraventa se prevé antes de finalizar el año natural en curso tras el principio de acuerdo alcanzado entre las partes. Legalmente, la reunificación del suelo y las construcciones bajo titularidad pública elimina el riesgo de que estas viviendas pierdan su carácter protegido cuando termine el actual régimen de protección.
Origen de la promoción y situación de la protección
Las viviendas de Benta Berri forman parte de una promoción concertada adjudicada por el Gobierno Vasco en 1994 a una unión temporal de empresas integrada por Metrovacesa y Vallehermoso. Para su ejecución se otorgó un derecho de superficie sobre el suelo por un plazo de 75 años, que finaliza en 2069.
Los primeros alquileres de estas viviendas se formalizaron en 1998 dentro del régimen de vivienda de protección pública. Esa calificación administrativa tiene vigencia hasta noviembre de 2028 en su situación original, pero el acuerdo reciente establece la garantía de carácter permanente como vivienda protegida tras la compra del derecho por el Ejecutivo.
Impacto para los inquilinos y contexto social
La medida supone que cerca de 500 familias que residen en Benta Berri podrán continuar en sus hogares bajo el mismo régimen de alquiler protegido sin la incertidumbre de perder la calificación pública en 2028. El Ejecutivo ha señalado que la operación preserva el carácter social de la promoción y evita que las viviendas pasen a mercado libre al vencimiento de la protección vigente.
El caso de Benta Berri se sitúa en un contexto más amplio de debate sobre el acceso a la vivienda y los modelos de colaboración público-privada. En este ejemplo concreto, la administración autonómica opta por la compra directa al fondo para conservar la protección social de una bolsa importante de viviendas en un entorno urbano consolidado como es San Sebastián.
Tras el acuerdo marco alcanzado, las partes trabajan en la formalización del contrato de compraventa que materializará la transmisión del derecho de superficie. Una vez inscrita la operación, el suelo y las viviendas estarán integrados bajo una única titularidad pública, lo que facilita la gestión futura y la aplicación de políticas de vivienda social.
La operación ha sido presentada como una intervención directa del Gobierno Vasco en el mercado de la vivienda para proteger el parque de alquiler social; además, constituye un precedente en el que una administración adquiere un paquete significativo de inmuebles a un fondo de inversión con el objetivo explícito de mantener su uso social.
